Điểm mới Luật đất đai năm 2024
ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 VÀ DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI
Về thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
thực hiện dự án có sử dụng đất, sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
hoặc đang có quyền sử dụng đất
- VỀ THU HỒI ĐẤT, TRƯNG DỤNG ĐẤT (Chương VII Luật Đất đai, Chương IV của dự thảo Nghị định)
Nội dung Chương VII của Luật Đất đai được tách thành một chương riêng so với quy định của Luật Đất đai năm 2013, quy định cụ thể về: các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; căn cứ, điều kiện; thẩm quyền thu hồi đất; thông báo, trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; cơ quan, đơn vị, tổ chức có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất đã thu hồi; cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất; trưng dụng đất.
Ngoài những nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024và dự thảo Nghị định có các điểm đổi mới sau đây:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 78):bổ sung công trình thông tin quân sự, an ninh để phù hợp với yêu cầu mới về nhiệm vụ, quốc phòng, an ninh; bổ sung cơ sở bồi dưỡng nghiệp vụ, cơ sở điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh; cơ sở tạm giam, tạm giữ; cơ sở giáo dục bắt buộc; trường giáo dưỡng và khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân, trại viên, học sinh do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định:Luật Đất đai không giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79):Quy định rõ nội hàm “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”[1]. Quy định cụ thể 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, để công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát. Bên cạnh việc thu hồi các dự án, công trình phục vụ xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dự thảo Luật bổ sung một số trường hợp thu hồi sau:
(1)Bổ sung các trường hợp để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, gồm:Dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; thực hiện hoạt động lấn biển;xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm;
(2)Quy định cụ thể các dự án thuộc lĩnh vực xãhội hóa không phân biệt nguồn vốn đầu tư được thu hồi đất thuộc các lĩnh vực:văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ..để khuyến khích khối tư nhân tham gia đầu tư phục vụ lợi ích chung của cộng đồng;
(3) Quy định cụ thể về thu hồi đất có chênh lệch địa tô để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất:dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn;
(4) Bổ sung quy định thu hồi đất đối với các dự án có tính chất quan trọng:Thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật;
(5) Bổ sung quy định mở về bổ sung trường hợp thu hồi đất theo trình tự sửa đổi Luật Đất đai theo quy trình rút gọn.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: Luật Đất đai không giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
- Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 80):quy định cụ thể căn cứ, điều kiệnthu hồi đất để thể chế yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, theo đó:
+ Về căn cứ:bên cạnh việc phải thuộc trường hợp thu hồi đất, còn phải căn cứ vào một trong các căn cứ đó là (1)kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện;(2) các văn bản quyết định, phê duyệt chấp thuận chủ trươngđối với dự án đầu tư; (3) văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh; (4) phân kỳ tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư;
+ Về điều kiện:(1) phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư; (2)đáp ứng điều kiện là để tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đối với dự án vùng phụ cận,dự án đầu tư xây dựng khu đô thị,dự án khu dân cư nông thôn.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: Luật Đất đai không giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
- Thu hồi đất do vi phạm (Điều 81):bỏ hành vi “Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;”; chỉnh sửa một số hành vi vi phạm để khắc phục những bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện;
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định:dự kiến quy định chi tiết đối với từng hành vi vi phạm đã được quy định tại Luật Đất đai tại mục 2 Chương IV:
-
- Điều 51. Thu hồi đất do sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm (Quy định chi tiết khoản 1 và khoản 10 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024): xác định rõ các trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;không xem xét xử lý vi phạm hành chính và thu hồi đất đối với các trường hợp đủ điều kiện được xem xét cấp Giấy chứng nhận; quy định người bị thu hồi đất không được Nhà nước trả lại giá trị tài sản và giá trị quyền sử dụng đất.
- Điều 52. Thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm:Quy định hành vi hủy hoại đất bị xử phạt vi phạm hành chính được xác định theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Quy định về việc tiếp tục vi phạm trong các trường hợp: (1) có hành vi tái phạm theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính; (2) không chấp hành biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
- Điều 53. Thu hồi đối với trường hợp đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền: Quy định cụ thể đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng gồm các trường hợp sau: (1) Không đúng đối tượng được giao đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất; (2) Không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất. Quy định đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền là đất đã được cơ quan, tổ chức, cá nhân không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai nhưng đã nhân danh nhà nước, tổ chức, cơ quan, đơn vị để giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân thuộc quyền quản lý.Có bổ sung quy định không thu hồi đất đối với các trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Quy định thời điểm hoàn trả tiền sử dụng đất, giá trị tài sản (nếu có) cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất là sau khi Nhà nước thực hiện xong việc đấu giá quyền sử dụng đất.
- Điều 54. Thu hồi đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho: Quy định cụ thể để xử lý các trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (1) Tổ chức, cơ quan của Nhà nước thì Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Người đứng đầu tổ chức, cơ quan bị xem xét xử lý kỷ luật theo quy định của pháp luật. (2) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc thì Nhà nước thu hồi đất trả lại cho tổ chức tôn giáo. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc với bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. (3) Tổ chức kinh tế thì Nhà nước thu hồi đất, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và hoàn trả lại tiền nhận chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng theo giá đất trong bảng giá đất. Cộng đồng dân cư thì Nhà nước thu hồi đất trả lại cho cộng đồng dân cư. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cộng đồng dân cư với bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Điều 55. Thu hồi đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm: Quy định chi tiết để xử lý đối với trường hợp cá nhân sử dụng đất lấn chiếm trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét giải quyết theo quy định tại Điều 139 của Luật Đất đai: (1) trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 139 của Luật Đất đai thì không xem xét thu hồi đất; (2) Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của tại Điều 139 Luật Đất đai thì người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định tại điểm b khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai.
- Điều 56. Thu hồi đất đối với người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước: Quy định cụ thể Nhà nước thu hồi đất đối với người sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ tài chính về đất đai để thực hiện quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế. Quy định trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế có trách nhiệm thông báo cho cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất để ban hành quyết định thu hồi đất và thực hiện hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật.Số tiền sử dụng đất còn lại thu được từ bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có) sau khi trừ đi các chi phí theo quy định được hoàn trả cho người có đất bị thu hồi.
- Điều 57. Thu hồi đất đối với trường hợp không sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm đất trồng rừng: Quy định cụ thể thời gian không sử dụng đất đối với từng loại cây để làm căn cứ xử phạt vi phạm hành chính tương ứng với quy định của Luật Đất đai (đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục) tính từ khi cơ quan quản lý đất đai phát hiện có hiện tượng bỏ hoang đất và đã có thông báo yêu cầu người sử dụng đất đưa đất vào sử dụng đúng mục đích. Hết thời hạn tương ứng nêu trên kể từ ngày gửi thông báo, cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền tiến hành thanh tra, kiểm tra về việc sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất vẫn không đưa đất vào sử dụng thì xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc người sử dụng đất đưa đất vào sử dụng trong thời hạn hợp lý nhưng không quá thời hạn hợp lý đối với từng loại đất. Hết thời hạn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc người sử dụng đất đưa đất vào sử dụng, qua theo dõi, đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện kết luận thanh tra, kiểm tra mà phát hiện người sử dụng đất vẫn không đưa đất vào sử dụng thì cơ quan thanh tra, kiểm tra gửi hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để ban hành quyết định thu hồi đất theo quy định.Ngoài ra, dự thảo Nghị định có quy định về trường hợp người sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp thu hồi đất hoặc xử phạt vi phạm hành chính, bao gồm: (1) Việc không sử dụng đất do phong tục, tập quán của đồng bào dân tộc thiểu số; (2) Đất bị ô nhiễm, thoái thóa cần có thời gian để phục hồi đất đai; (3) Người sử dụng đất bị ốm đau, bệnh tật dẫn đến không thể canh tác trên đất nông nghiệp; (4) Trường hợp người sử dụng đất cho người khác canh tác trên đất của mình thông qua các giao dịch dân sự mà người nhận canh tác trên đất của người khác đã thực hiện các hoạt động sử dụng đất thì không bị xem là không sử dụng đất.
- Điều 58. Thu hồi đất do chậm tiến độ sử dụng đất: khoản 8 Điều 81 của Luật Đất đai bổ sung thêm trường hợp xử lý đối với đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Nội dung của dự thảo Nghị định cơ bản kế thừa các quy định của pháp luật hiện hành, tuy nhiên có bổ sung các trường hợp bất khả kháng gồm (1) Cơ quan nhà nước chậm làm thủ tục; (2) Có sự thay đổi quy hoạch, kế hoạch, thay đổi địa giới hành chính ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của chủ đầu tư. Đồng thời bỏ quy định các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Điều 57. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật: Quy định cụ thể hơn về điều kiện, hồ sơ, trình tự các bước thực hiện thu hồi đất do vi phạm.
- Thu hồi do chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật (Điều 82):Bổ sung trường hợp thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; thu hồi đất trong trường hợp đã bị thu hồi rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp; thu hồi đất liên quan đến thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số và nông lâm trường. Bỏ quy định thu hồi đất đối với trường hợp “tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;” để xử lý theo quy định của pháp luật về giải thể, phá sản.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định:dự kiến quy định chi tiết đối với từng hành vi vi phạm đã được quy định tại Luật Đất đai tại mục 3 Chương IV:
-
- Điều 60. Thu hồi đất đối với tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản hoặc bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật: Quy định cụ thể xử lý 2 trường hợp: (1) diện tích đất thu hồi không có tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi theo quy định; (2)diện tích đất thu hồi có tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của tổ chức thì xử lý tương ứng đối với từng đối tượng: (i)tài sản công thì thực hiện sắp xếp xử lý theo pháp luật về tài sản công; (ii) tài sản của doanh nghiệp thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản doanh nghiệp, pháp luật doanh nghiệp; (iii) tài sản gắn liền với đất của tổ chức tôn giáothì được Nhà nước tiếp tục giao đất để hoạt động tôn giáo theo văn bản đề nghị Tổ chức tôn giáo cấp trên và được sự đồng ý của của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo cấp tỉnh. Trường hợp Tổ chức tôn giáo cấp trên không có nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và giao tổ chức phát triển quỹ đất hoặc UBND cấp cấp xã quản lý theo quy định. Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất.
- Thu hồi đất đối với trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế: quy định thu hồi đất trong trường hợp người đang thực tế chiếm hữu quyền sử dụng đất không bàn giao đất cho cơ quan Nhà nước nước có thẩm quyền để thực hiện trình tự, thủ tục xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với di sản không có người thừa kế theo quy định tại Nghị định số 29/2018/NĐ-CP ngày 05 tháng 3 năm 2018 của Chính phủ quy định trình tự, thủ tục xác lập quyền sở hữu toàn dân về tài sản và xử lý đối với tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân. Quy định cụ thể trình tự, thủ tục các bước thực hiện và xử lý quyền lợi và nghĩa vụ của người liên quan.
- Điều 62. Thu hồi đất đối với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn: Quy định cụ thể trường hợp không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn trong các trường hợp sau: (1) Việc tiếp tục sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện tại thời điểm gia hạn; (2) Không có văn bản đề nghị gia hạn sử dụng đất; (3) Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai tại thời điểm đề nghị gia hạn sử dụng đất; (4) Dự án đầu tư không đáp ứng điều kiện gia hạn dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; (5) Dự án đầu tư không đáp ứng các điều kiện về môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường. Đồng thời quy định cụ thể việc xử lý tài sản trên đất, trình tự thủ tục thu hồi đất.
- Điều 63. Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư:Quy định cụ thể các trường hợp chấm dứt hoạt động đầu tư bị thu hồi đất gồm: (1) Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư; (2) Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư. Kế thừa quy định hiện hành về việc cho phép xử lý tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm và trả tiền một lần.
- Điều 64. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư: Quy định cụ thể trình tự các bước, hồ sơ thực hiện thu hồi đất.
- Điều 65. Thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất: Quy định 02 trường hợp trả lại đất gồm: (1) trả lại một phần diện tích thửa đất và phần diện tích còn lại vẫn đủ để sử dụng; (2) trả lại toàn bộ phần diện tích đất. Quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất.
- Điều 66. Thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: kế thừa quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Đồng thời bổ sung quy định giao UBND cấp tỉnh quy định chi tiết trình tự, thủ tục thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người để phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương.
- Thẩm quyền thu hồi đất và xử lý trường hợp thu hồi đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản công (Điều 83):phân cấp toàn bộ thẩm quyền thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phân cấp cho cấp huyện. Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thuộc các trường hợp thu hồi đất theo quy định của Luật này thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: Luật Đất đai không giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
- Trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh (Điều 84):đây là quy định mớithông qua cơ chế các bộ ngành, có liên quan và UBND cấp tỉnh có sự phối hợp và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định để giải quyết các vấn đề liên quan đến thu hồi đất trong thời gian vừa qua nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đặc biệt là thu hồi đất đã có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất để chuyển giao cho địa phương, đấtchưa có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh và thu hồi đất quốc phòng, an ninhđể chuyển giao cho địa phương thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng diện tích đất dự kiến thu hồi chưa được xác định trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất chuyển giao cho địa phương.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định:có 3 Điều quy định chi tiết gồm:
-
- Điều 48. Việc thu hồi đất quốc phòng, an ninh quy định tại khoản 1 Điều 84 Luật Đất đai: Quy định chi tiết hồ sơ, trình tự, thời gian thực hiện các bước thủ tục.
- Điều 49. Việc thu hồi đất quốc phòng, an ninh quy định tại khoản 2 Điều 84 Luật Đất đai:Quy định các bước thủ tục.
- Điều 50. Thu hồi đất quốc phòng, an ninh, tài sản gắn liền với đất để chuyển giao cho địa phương thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng diện tích đất dự kiến thu hồi chưa được xác định trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất chuyển giao cho địa phương theo quy định tại khoản 3 Điều 84 Luật Đất đai: Quy định chi tiết hồ sơ, trình tự, thời gian thực hiện các bước thủ tục.
9. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 85):bổ sung quy định hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng tính từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất. Quy định này sẽ giúp xác định thời người dân được tạo lập tài sản hợp pháp trên đất.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: Luật Đất đai không giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
10.Cơ quan, đơn vị, tổ chức có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất đã thu hồi (Điều 86): bổ sung đơn vị, tổ chức khác có chức năng thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; làm rõ thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; làm rõ trách nhiệm của các cơ quan có liên quan.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: Luật Đất đai không giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
11.Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 87): bổ sung quy định tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến về các vấn đề có liên quan trước khi ban hành thông báo thu hồi đất; hoàn thiện quy định trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng chặt chẽ, chi tiết hơn. Bổ sung quy định để thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đi trước một bước so với quyết định thu hồi đất, theo đó quy định 7 trường hợp phải thực hiện xong cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được ban hành quyết định thu hồi đất[2]. Bổ sung quy định cụ thể về công tác vận động thuyết phục trong suốt quá trình thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất từ bước điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, thực hiện Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bàn giao đất, các bước trong khâu cưỡng chế.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định:Quy định về việc ban hành kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và thông báo thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai và phân cấp cho UBND cấp cấp tỉnh quy định cụ thể trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất phù hợp với thực tế tại địa phương (Điều 47).
12.Về cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc (Điều 88), cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất(Điều 89), trưng dụng đất (Điều 90): được sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định chặt chẽ, đảm bảo tính logic hơn.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: dành một mục tại Chương 4 Quy định vềBan hành quyết định cưỡng chế (Điều 67); Bảo đảm trật tự, an toàn trong quá trình thi hành quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế thu hồi đất (Điều 68); Bảo quản, thanh lý tài sản cưỡng chế (Điều 69); Cưỡng chế thu hồi đất do vi phạm pháp luật, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 70);Khiếu nại quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế (Điều 71).
- PHÁT TRIỂN, QUẢN LÝ, KHAI THÁC QUỸ ĐẤT (Chương VIII Luật Đất đai, Chương V dự thảo Nghị định)
Đây là một Chương mới của dự thảo Luật, quy định về các nội dung sau đây:
- Nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (Điều 112): bổ sung nguyên tắc việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: Luật Đất đai không giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
- Đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác (Điều 113): Bổ sung các loại đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác và quy địnhUBND cấp tỉnh chỉ đạo tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ đối với quỹ đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định:
-
- Điều 72. Phạm vi các quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác của tổ chức phát triển quỹ đất: Quy định phân cấp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cụ thể về trình tự, thủ tục phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất tại địa phương.
- Điều 73. Điều kiện thực hiện dự án tạo quỹ đất do tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện: (1) Đất thuộc quỹ đất thuộc phạm vi phát triển, quản lý, khai thác của Tổ chức phát triển quỹ đất và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về quy hoạch sử dụng đất; (2) Có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt; (3) Có phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với khu đất, quỹ đất để đầu tư dự án tạo ra quỹ đất; (4) Dự án tạo quỹ đất phải xác định được cụ thể nguồn vốn đầu tư, hiệu quả đầu tư, tiến độ thực hiện dự án theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật về đầu tư; (5) Dự án tạo quỹ đất phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; (6) Dự án đảm bảo tính khả thi; không lãng phí tài nguyên, kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Điều 74. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án tạo quỹ đất theo quy hoạch, các dự án khai thác quỹ đất do Tổ chức phát triển quỹ đất đề xuất: quy định về (1) Lập, công bố danh mục quỹ đất cần khai thác; (2) Lập dự án tạo quỹ đất; (3) Thẩm định, phê duyệt dự án tạo quỹ đất.
- Điều 75. Phương thức tạo quỹ đất của Tổ chức phát triển quỹ đất: (1) Thu hồi đất để tạo ra quỹ đất thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất;(2)Cơ chế tạo quỹ đất theo Phương thức đối tác công tư theo quy định của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thực hiện sau khi được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
- Điều 76. Tổ chức thực hiện tạo quỹ đất của tổ chức phát triển quỹ đất: quy định về các hoạt động chuẩn bị đầu tư; đơn vị có năng lực để thực hiện.
- Điều 77. Nguồn vốn ứng cho tổ chức phát triển quỹ đất: Quy định các nhiệm vụ được sử dụng nguồn vốn ứng cho Tổ chức phát triển quỹ đất: (1) tạo ra quỹ đất để thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất; (2) đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên quỹ đất đã được giao quản lý nhằm nâng cao giá trị khu đất để đấu giá; (3) Thực hiện dự án tạo quỹ đất từ hoạt động lấn biển và tại vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.Quỹ phát triển đất ứng vốn cho các nhiệm vụ. Trường hợp Quỹ phát triển đất không đáp ứng được nguồn vốn, UBND cấp tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân xem xét phân bổ từ ngân sách nhà nước theo quy định.
- Điều 78. Xác định kinh phí cần thực hiện tạo quỹ đất của tổ chức phát triển quỹ đất: (1) Chi phí chuẩn bị đầu tư: khảo sát đo đạc, cắm mốc, trích lục thông tin khu đất, lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư, thiết kế dự toán và các chi phí hợp lý khác; (2) Chi phí kiểm kê, lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; (3) Chi phí thực hiện việc giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư, các chính sách hỗ trợ di dời, tái định cư, thu hồi đất tạo ra quỹ đất hoàn toàn; (4) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên quỹ đất để nâng cao giá trị sử dụng của khu đất nhằm thực hiện công tác đấu giá đất; (5) Chi phí lập phương án khai thác quỹ đất (bao gồm chi phí lập quy hoạch xây dựng xác định chức năng sử dụng của khu đất, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật để đầu tư hạ tầng nâng cao giá trị sinh lợi khu đất, thuê tổ chức tư vấn độc lập định giá giá trị của khu đất làm cơ sở xác định giá khởi điểm khu đất để phục vụ cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất).
- Điều 79. Chi phí đầu tư: dẫn chiếu đến quy định của pháp luật về xây dựng; phân cấp cho tỉnh quy định việc tính toán, thẩm định chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng thực hiện theo phân cấp quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản; Quy định tổng giá trị quỹ đất thuộc dự án sau khi đầu tư tính theo giá đất quy định hiện hành của UBNDtỉnh sau khi trừ các chi phí quy định phải đảm bảo có lãi trên 20% chi phí đầu tư.
- Điều 80. Nguồn vốn thực hiện: gồm vốn tự có, vốn ứng từ quỹ phát triển đất hoặc vốn ngân sách địa phương;
- Điều 81. Cơ chế tài chính để thực hiện các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng phát triển tạo Quỹ đất: Quy định 02 trường hợp: (1) Dự án do các Tổ chức phát triển quỹ đất của tỉnh làm chủ đầu tư thì UBND tỉnh xem xét cho ứng trước tiền Quỹ phát triển đất để chủ động bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng nhằm tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho phép huy động vốn, hợp tác công tư để thực hiện; (2) Dự án thuộc UBND cấp huyện làm chủ đầu tư: Khi trình thẩm định dự án, chủ đầu tư phải có phương án ứng trước ngân sách huyện hoặc huy động các nguồn vốn hợp pháp để đầu tư thực hiện dự án.Tiền đấu giá quyền sử dụng đất thu được, sau khi khấu trừ các chi phí hợp lý thì nộp toàn bộ vào Ngân sách Nhà nước.
- Điều 82. Quản lý, khai thác quỹ đất ngắn hạn: Quy định cho phép căn cứ quỹ đất, tài sản gắn liền với đất hiện có, Tổ chức phát triển quỹ đất được cho thuê diện tích đất đang quản lý để sử dụng ngắn hạn.Nội dung cơ bản của Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ký giữa Tổ chức phát triển quỹ đất và các tổ chức, cá nhân; Giá đất cho thuê hàng năm là giá đất trong bảng giá đất của loại đất tương ứng. Tiền thuê đất được tính vào doanh thu và hạch toán theo quy định của pháp luật tương ứng với mô hình hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất. Tổ chức, cá nhân thuê đất không được xây dựng các công trình kiên cố và phải cam kết tự nguyện tháo dỡ công trình khi được Thông báo của tổ chức phát triển quỹ đất về việc chấm dứt hợp đồng, không được bồi thường về đất, bồi thường về tài sản và chi phí đầu tư vào đất. Tổ chức, cá nhân thuê đất có trách nhiệm nộp khoản tiền đặt cọc đối với trách nhiệm tháo dỡ công trình.
- Quỹ phát triển đất (Điều 114):Quy định rõ quỹ phát triển đất của địa phương là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách; chức năng của quỹ trong việc ứng vốn phục vụ các nhiệm vụ thuộc chức năng của tổ chức phát triển quỹ đất, thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số và các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: Nội dung Điều này Chính phủ giao Bộ Tài chính xây dựng Nghị định riêng.
- Tổ chức phát triển quỹ đất (Điều 115): đây là Điều luật mới được tách thành Điều riêng được quy định trong Luật để nâng cao vị trí vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất. Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập để tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất tại địa phương. Nguồn tài chính của tổ chức phát triển quỹ đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và ứng vốn từ quỹ phát triển đất. Luật giao Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, cơ chế quản lý, hoạt động, cơ chế tài chính của tổ chức phát triển quỹ đất.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: Điều 18 của dự thảo Nghị định quy định về các nội dung:
- UBND cấp cấp tỉnh quyết định thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất theo một trong các mô hình sau: (1) Doanh nghiệp phát triển quỹ đất do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ trực thuộc UBND cấp tỉnh; (2) Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc UBND cấp tỉnh; (3) Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc UBND cấp huyện; (4) Doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ trực thuộc UBND cấp tỉnh và Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc UBND cấp huyện; (5) Loại hình đơn vị khác do địa phương đề xuất theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập.
- Tổ chức, bộ máy, chức năng, nhiệm vụ, cơ chế hoạt động của Doanh nghiệp phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của doanh nghiệp Nhà nước, pháp luật về đất đai.
- Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập do UBND cấp cấp tỉnh quyết định thành lập trực thuộc UBND cấp tỉnh (nếu trên địa bàn tỉnh không thành lập Doanh nghiệp phát triên quỹ đất) hoặc UBND cấp cấp huyện, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai.
Trung tâm phát triển quỹ đất có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Cơ cấu tổ chức, bộ máy, cơ chế tự chủ của Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
- Quy định chi tiết nhiệm vụ, quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đất (khoản 4) để phù hợp với Luật Đất đai (bỏ chức năng, nhiệm vụ về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
- Nguồn thu tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất gồm:(1) Kinh phí từ ngân sách nhà nước phân bổ theo quy định đối với đơn vị sự nghiệp công lập; (2) Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp; (3) Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất hoặc Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác được ủy thác để thực hiện nhiệm vụ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; (4) Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng; (5) Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; (6) Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
- Các khoản chi hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật đối với đơn vị sự nghiệp công lập và các pháp luật liên quan.
- UBND cấp cấp tỉnh ban hành quy chế phối hợp thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn giữa Doanh nghiệp phát triển quỹ đất, Trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất cấp huyện với cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan tài chính và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan.
- GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT KHÔNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, KHÔNG ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT, SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THÔNG QUA THỎA THUẬN VỀ NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC ĐANG CÓ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Chương IX Luật Đất đai, các mục 3, 4, 5 và 6 dự thảo Nghị định)
Ngoài các nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 và dự thảo Nghị định quy định về các nội dung mới sau đây:
1. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 124): quy định làm rõ các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đấtgồm: (1) Giao đất không thu tiền sử dụng đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (trừ trường hợp đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành); (2) các trường hợp sử dụng vốn đầu tư công, Dự án PPP; (3) các trường hợp là các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi, ưu tiên; (4) Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm đối với dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành hoặc không có người tham gia; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản;
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: có 04 Điều quy định chi tiết:
-
- Điều 105. Giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: kế thừa Điều 14b của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 và Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ).
- Điều 106. Giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân được hưởng chính sách giao đất ở không đấu giá quyền sử dụng đất: Quy định chi tiết đối với các trường hợp:
- Cá nhân thuộc đối tượng là cán bộ, công chức, viên chứcquy định tại điểm a[3] và điểm b[4] khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai được giao đất ở không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo dự án do cơ quan, đơn vị nơi người đó công tác thực hiện hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định. Trường hợp cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền thì theo đề nghị của thủ trưởng cơ quan, đơn vị nơi người đó công tác, UBND cấp huyện nơi có đất xem xét quỹ đất tái định cư (nếu còn) trên địa bàn hoặc quỹ đất khác phù hợp để giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức đó.
- Cá nhân thường trú tại xã, thị trấn thuộc đối tượng quy định tại điểm c[5] và điểm d[6] khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai được giao đất ở không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo dự án bố trí đất ở do UBND cấp xã đề xuất báo cáo UBND cấp cấp huyện phê duyệt và thực hiện giao đất ở theo quy định.
- Trường hợp đặc biệt cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thể xây dựng dự án bố trí đất ở, nhà ở cho cá nhân mà cá nhân thuộc diện hưởng chính sách ưu đãi về đất đai thực sự có nhu cầu về chỗ ở thì cơ quan, đơn vị nơi người đó công tác hoặc UBND cấp cấp xã nơi có đất báo cáo UBND cấp cấp huyện để trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể đảm bảo công bằng, khách quan, đảm bảo an sinh xã hội.
- Cá nhân thuộc đối tượng giao đất giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất khi tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền tổ chức không được hưởng quyền ưu tiên về việc giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất.
-
- Điều 107. Giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực:quy định cụ thể nhà đầu tư có dự án đầu tư được cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư chấp thuận nhà đầu tư thì được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất. Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất quy định tại Điều 228 của Luật Đất đai.
- Điều 108. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đưa ra đấu giá nhưng không thành: Quy định cụ thể giao đất, cho thuê đất đối vớitrường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành do chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá và không thành do không có người tham gia đấu giácho người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và sử dụng đất không gắn với dự án đầu tư.
2. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125): quy định cụ thể trường hợp, quỹ đất, điều kiện, đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện trong công tác tổ chức thực hiện; các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành; tiếp tục quy định trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định: có 12 Điều quy định chi tiết: cơ bản kế thừa quy định của Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT- BTP ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Ngoài ra, có bổ sung thêm quy định xử lý đối với trường hợpĐấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích (Điều 121) thì UBND cấp xã báo cáo UBND cấp cấp huyện chỉ đạo cơ quan chuyên môn xác định giá khởi điểm để UBND cấp cấp xã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản mà không phải thực hiện thủ tục thuê đơn vị tư vấn định giá đất, thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất; đồng thời giao UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích.
3. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 126): quy định cụ thể trường hợp, quỹ đất (gồm đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi và xử lý trường hợp có đất công xen kẹt), điều kiện, đối tượng được tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (cho phép Nhà đầu tư nước ngoài tham gia và có quy định về thành lập doanh nghiệp dự án), trách nhiệm của UBND cấp cấp có thẩm quyền trong công tác tổ chức thực hiện; trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định:có 5 Điều quy định về các nội dung:
-
- Điều 122. Tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất:(1) Quy mô, diện tích dự án; (2) Khả năng bố trí vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; (3) Yêu cầu về khả năng tài chính để triển khai dự án; (4) Yêu cầu về kỹ thuật, môi trường sinh thái; (5) Yêu cầu về người sử dụng đất được tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; (6) Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc của dự án; (7) Các yếu tố khác do UBND cấp tỉnh đề xuất.Trên cơ sở tiêu chí do Hội đồng nhân dân quy định, UBND cấp cấp tỉnh tổng hợp các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc các khu đất có tiềm năng phát triển kèm theo thuyết minh về ý tưởng đề xuất dự án để trình Hội đồng nhân xem xét quyết định việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư khác.
- Điều 123. Quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất: (1) Quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất có phần diện tích thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất là diện tích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. (2) Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có diện tích đất thuộc trường hợp đã giao cho người sử dụng đất chiếm trên 50% diện tích đất của cả dự án và có phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với cả khu đất.
- Điều 124. Công bố danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định: (1) Trên cơ sở các dự án, khu đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, UBND cấp cấp tỉnh tổng hợp danh sách và công bố trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh, Cổng thông tin đấu thầu quốc gia. (2) Đối với các dự án không được thực hiện theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì UBND cấp cấp tỉnh tổng hợp danh sách và công bố như sau: (i) Danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì Công bố trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện nơi có đất; (ii) Danh mục các khu đất thực hiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất;
- Điều 125. Trách nhiệm của cơ quan nhà nước và nhà đầu tư đối với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: (1) Trên cơ sở dự án đầu tư, UBND chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng đàm phán với nhà đầu tư về thời hạn hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiến độ bàn giao mặt bằng, tiến độ giao đất cho thuê đất đảm bảo khả thi và tiết kiệm ngân sách nhà nước. Đồng thời UBND cấp cấp tỉnh chỉ đạo UBND cấp cấp huyện nơi có đất tập trung thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đảm bảo tiến độ đã cam kết. (2) Trường hợp quá thời hạn 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất, nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập không có văn bản phúc đáp và chứng minh được khả năng thu xếp vốn thì Chủ tịch UBND cấp huyện có trách nhiệm báo cáo Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định hủy kết quả trúng thầu và cho tổ chức đấu thầu lại. Nhà đầu tư trúng thầu khi tổ chức đấu thầu lại có trách nhiệm hoàn trả cho nhà đầu tư đã bị hủy kết quả trúng thầu chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng và các khoản nghĩa vụ tài chính đã nộp ngân sách.
- Điều 126. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất: (1) Tổ chức kinh tế do Nhà đầu tư trúng thầu thành lập là doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phải có vốn điều lệ với tỷ lệ 100% vốn của Nhà đầu tư trúng thầu. (2) Trường hợp liên danh giữa nhiều nhà đầu tư tham gia đấu thầu thì tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất là doanh nghiệp có vốn cổ phần, phần vốn góp của các nhà đầu tư đã liên danh tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. (3) Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập được thực hiện theo quy định tại Điều 228 của Luật Đất đai.
4. Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127): quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Bổ sung các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất; bổ sung quy định xử lý các vướng mắc trong dự án thỏa thuận khi người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận và hết thời hạn trên Giấy chứng nhận; bổ sung quy định người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người đang có quyền sử dụng đất đó có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này. Trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thì người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.
* Nội dung mới của dự thảo Nghị định:có 2 Điều quy định chi tiết.
-
-
- Điều 127. Tiêu chí để tách thành dự án độc lập đối với diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý: Việc tách thành dự án độc lập đối với diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý trong phạm vi dự án dựa trên các tiêu chí sau: (1) Quy hoạch; (2) Diện tích đất, quy mô, tỷ lệ; (3) Vị trí khu đất; (4) Các tiêu chí khác. Dự thảo Nghị định phân cấp UBND cấp tỉnh quy định cụ thể các tiêu chí để tách thành dự án độc lập.
- Trình tự, thủ tục để tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp: Quy định trình tự để UBND tỉnh ban hành văn bản chấp thuận cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất./.
[1]Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa
[2]a) Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp không phải bố trí tái định cư;
b) Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ và đồng ý nhận tiền bồi thường chi phí tạm cư;
c) Người có đất thu hồi đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, bàn giao đất trên thực địa để tự xây dựng nhà ở tái định cư;
d) Người có đất thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao nhà ở tái định cư;
đ) Người có đất thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất ở gắn liền với nhà ở tái định cư;
e) Người có đất thu hồi đồng ý và đã nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở;
g) Người có đất thu hồi tự nguyện bàn giao đất cho Nhà nước và đã được bố trí tạm cư hoặc được chi trả kinh phí tạm cư.
[3]cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan tại ngũ, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân và viên chức quốc phòng, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân công an, người làm công tác cơ yếu và người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước mà chưa được giao đất ở, nhà ở;
[4]Giao đất ở cho cá nhân là giáo viên, nhân viên y tế đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn nhưng chưa có đất ở, nhà ở tại nơi công tác hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
[5]c) Giao đất ở cho cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
[6]d) Giao đất ở cho cá nhân thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;